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购买预售商品房法律风险防范 上 买卖合同签订阶段法律风险及防范 时间：   2011 年 09 月 29 日   来源：丰顺商会   作者：   周石文   浏览次数：   952 商品房预售许可制度俗称期房制度、楼花制度，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋所有权的一种房产交易行为。 商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率。然而对于买房人来讲却存在许多缺陷：例如商品房预售具有因信息不对称、交易结果的不确定性、法律关系的复杂性等引发的交易风险，甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。 为了降低购房者的交易风险，我们把预售商品房买卖划分为这样几个阶段：买卖合同签订阶段、竣工备案阶段、交付使用阶段和产权办理阶段，然后分别分析每个阶段存在哪些风险，以及针对风险有哪些防范对策。本期主要讲的是买卖合同签订阶段法律风险及防范。 一、开发商的开发资质的问题 开发商的资质问题，主要就是开发商的 “ 五证 ” 问题。五证是指：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。有无开发经营资质将关系到商品房买卖合同的效力。如果开发商无开发经营资质，将导致买卖合同无效，购房人无法获得商品房；即使取得了商品房，一旦发生纠纷按照无效合同的处理原则，也要返还给出卖人。而且无资质企业开发的房产一般情况下也无法取得合法的房产证。在这种情况下，购房人不仅无法获得合法的房屋。有时，房地产开发商经营状况还存在购房款无法返还的风险。但现实情况中由于购房人处于信息和法律上的弱势地位，通常时候购房人无法知道开发商是否具备了开发资质。因此，在开发商的积极诱导下，许多的购房人的防范意识大减，不明不白的就将预售合同签订了，并且交了部分或者全部的房款。 怎样防范这种风险呢？我们认为可以采用扁鹊先生的 “ 望、切 ” 的方式。所谓 “ 望 ” ，就是指到开发商预售楼盘的实际产地外去观察，看是否有动工迹象，是否已经动工一段时间等，如果根本没有动工，或者仅仅是刚刚施工，那么就可能没有达到预售条件；所谓 “ 切 ” 就是指记住开发商的预售许可证编号到政府有关部门网站或者亲自去询问，看看开发商的预售的内容是否与相关部门的公告登记相一致。如果一致，就说明开发商已经达到预售标准，通常开发商在预售时不会将《预售许可证》的原件向公众展示，仅是展示复印件，因此，如何鉴别复印件的真伪就需要采用上述方法了。 二、开发商开发实力问题 近几年商品房的热销，使很多企业加入到了房产开发的行列，按揭贷款购房和预售已成为房地产商融资的重要捷径和基本方式。但是随着国家对房地产市场调控措施的加大和国家法律法规对房产开发市场的不断规范，对贷款人自身条件审查的日趋严格，按揭贷款条件限制日益增多，这在一定程度上给房地产商融资增加了难度，如果开发商的自身的实力不够，开发商无足够的开发实力，出现烂尾工程，